Comprar

La tasación: quién la paga y qué pasa si sale baja

La tasación no dice lo que vale tu casa: dice cuánto está dispuesto a prestar el banco. Y como presta sobre el menor entre precio y tasación, una tasación baja rompe la operación.

Cómo se hace

La encarga una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Un técnico visita la vivienda, la mide, mira su estado y busca testigos: compraventas de inmuebles parecidos, en la misma zona y recientes. Con eso ajusta por planta, estado, superficie y orientación.

El informe sigue una norma oficial y tiene una validez de seis meses. Pasado ese plazo hay que repetirla.

Qué papeles pide el tasador

La visita es la parte visible, pero el informe no se cierra sin documentación. Lo que falte se convierte en una advertencia o en un condicionante, y un condicionante frena la hipoteca aunque el valor haya salido bien.

• Nota simple del Registro, actualizada. Dice qué superficie está inscrita, quién es el titular y qué cargas hay: cómo se pide y qué se lee en ella.
• Referencia catastral con su plano, para contrastar superficie y linderos con lo que el técnico mide sobre el terreno.
• Escritura y, en edificio, la división horizontal. Es lo que aclara si el garaje y el trastero van con la vivienda o son fincas aparte que se tasan aparte.
• Licencia de primera ocupación y certificado final de obra en vivienda nueva o recién terminada.
• Acceso a la vivienda. Alguien tiene que abrir. Si hay inquilino dentro hay que avisarle y cuadrar la cita, y es la causa más tonta de retraso.

En qué momento se pide, y cuánto se tarda

El orden que funciona es: oferta aceptada, arras firmadas con cláusula de financiación y entonces tasación. Pedirla antes de tener nada firmado es pagar un informe que puede quedarse sin operación. Pedirla después de unas arras sin esa cláusula es jugarse la señal a que el banco diga sí.

El reloj tiene tres tramos: el encargo y la asignación del técnico, la visita, y la redacción con la revisión interna de la tasadora. El cuello de botella casi nunca es el técnico: es cuadrar la visita y que la sociedad revise el informe antes de entregarlo. Cuenta semanas, no días, y cuéntalas dentro del plazo de las arras. Si firmas un mes para escriturar y la tasación se come tres semanas, llegas sin margen para arreglar nada.

Los seis meses de validez corren desde la fecha del informe, no desde el día que te lo entregan. Si la compra se alarga, ese plazo se agota solo y la segunda tasación se paga otra vez.

Quién la paga

El comprador. Es de los pocos gastos de la hipoteca que quedaron del lado del cliente tras la ley de 2019: entre 300 y 500 € en vivienda normal. Y es tuya: puedes pedir el informe y llevarlo a otro banco, que está obligado a aceptarlo si sigue vigente y es de tasadora homologada.

Cómo se lee el informe

Son bastantes páginas y casi nadie pasa de la cifra final. Hay cuatro cosas que merecen la lectura:

1. El valor y a qué efectos. Si el informe da más de una cifra, la que mueve el dinero es la que señala como valor a efectos de garantía hipotecaria, no la de mercado que aparece más arriba.
2. La superficie comprobada. El técnico mide. Si lo medido no cuadra con lo inscrito ni con el catastro, el informe lo recoge, y esa discrepancia vuelve a aparecer el día que vendas.
3. Los testigos. Vienen listados con su superficie, su precio y su ubicación. Si son de otro barrio, de otra planta o de otra tipología, ahí está la explicación de un valor que no te cuadra, y es el argumento con el que se pide una segunda tasación.
4. Condicionantes y advertencias. La parte que decide si el informe sirve para algo.

Condicionantes y advertencias, que no son lo mismo

Una advertencia avisa de algo que el tasador no ha podido verificar o que resta fiabilidad al valor. Molesta, pero el informe vale. Un condicionante es otra cosa: deja la eficacia del informe pendiente de que se resuelva algo concreto, y mientras no se resuelva el banco no avanza.

Los que más se repiten: la superficie registral no coincide con la real, hay una ampliación o una obra sin declarar, falta la licencia de primera ocupación, el inmueble está arrendado y no se pudo visitar, o lo que se vende no está inscrito a nombre de quien vende. Casi todos se levantan con un papel, pero el papel tarda y lo tiene que conseguir el vendedor. Si el informe trae condicionantes, el trabajo que viene no es discutir el valor: es levantarlos, y conviene saber quién se encarga antes de que se agoten las arras.

Cuando sale baja

Compras por 100.000 € y tasan en 88.000 €. El banco presta el 80 % de 88.000, o sea 70.400 €, y tienes que poner 29.600 € más gastos en vez de 20.000. Opciones:

• Renegociar el precio con el vendedor, enseñándole el informe. Es el camino que funciona: si el mercado no lo sostiene, el siguiente comprador tendrá el mismo problema.
• Pedir una segunda tasación con otra sociedad, que puede usar testigos distintos.
• Aportar más entrada, si la tienes.
• Dejarlo. Y aquí es donde vale de oro haber puesto en las arras la cláusula de financiación: cómo se redacta.

Lo que hace bajar una tasación

• La superficie. El técnico trabaja con lo que mide y con lo que consta, no con los metros del anuncio. Un piso que se publica con la parte proporcional de zonas comunes tasa por menos de lo que esos metros sugieren.
• El estado. Instalación eléctrica antigua, carpintería original, cocina y baños sin tocar. No baja por fealdad, baja porque la reforma es dinero.
• Planta y ascensor. Un cuarto sin ascensor se tasa como lo que es, y el descuento sale en el informe aunque no salga en el precio pedido.
• Lo que no consta. Terraza cerrada, buhardilla acondicionada, trastero que no aparece en la escritura. Lo que no está inscrito no se valora, y encima suele traer condicionante.
• Pocos testigos. Zonas con poca rotación, tipologías raras, edificios únicos en su calle.
• Cargas y ocupación. Un inmueble con inquilino dentro o con una carga pendiente no se valora igual que uno libre: qué cargas hay que mirar antes.

Nada de esto se arregla el día de la visita. Lo que sí se puede hacer, si eres quien vende, es tener los papeles al día y estar en la cita para enseñar lo que no se ve: la derrama ya pagada, el boletín eléctrico nuevo, las ventanas cambiadas, el certificado energético.

Por qué en los pueblos sale conservadora

Porque el tasador necesita ventas comparables y en un municipio pequeño puede no haber habido tres en dos años. Sin testigos, el valor se ajusta a la baja. Es una de las diferencias grandes de comprar aquí: lo que cambia al comprar en un pueblo.

Cuando lo que se tasa no es un piso de bloque

El piso en un edificio es el caso fácil: hay testigos y hay método. Fuera de ahí cambia la forma de valorar y crece el margen de error.

• Unifamiliar: el suelo y la construcción se valoran por separado, y pesa mucho qué se cuenta como superficie computable, porche y garaje incluidos. Cómo se tasa una casa.
• Garaje o trastero: si tienen finca registral propia, se tasan aparte y con sus propios testigos. La tasación de una plaza.
• Casa en finca rústica: si la construcción no está inscrita, el informe valora el terreno y poco más. Por qué pasa esto.
• Obra nueva sobre plano: se tasa el proyecto, y hace falta una tasación con la obra terminada. Comprar sobre plano.
• Para reformar: el valor es el de hoy, no el de después de la reforma, y de ahí que el dinero de la obra casi nunca entre en la hipoteca. Comprar para reformar.

Tasar sin banco de por medio

En una herencia entre hermanos o en un divorcio lo que se busca es un número defendible delante de otra persona: no presta nadie, pero nadie puede decir que la cifra la has puesto tú. Para eso sí compensa el informe homologado. Si sólo quieres ponerle precio a tu casa, no hace falta: los precios de la zona dan una horquilla suficiente y gratis, y lo vemos en cómo se pone el precio.

No la confundas con estas otras

• Valor catastral: el del recibo del IBI. Sirve para impuestos municipales, no para el banco.
• Valor de referencia: la base mínima del ITP. Es otra cosa.
• Precio de mercado: lo que alguien paga. Que es lo que enseña la tabla del metro cuadrado, con la salvedad de que son precios pedidos.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.